Зарегистрирован А К Т № 5
в АОСМД Ревизии финансово-хозяйственной
деятельности
04.05.2012
г. Ассоциации
ОСМД «Олимпик-2»
Вх. №65 за
период с 01 декабря 2010 по 31 марта 2012 г.
Ревизионная комиссия, действующая
на основании Закона Украины об ОСМД, Устава ассоциации ОСМД «Олимпик-2» в составе:
Заболотная
Ю.Л. Председатель
комиссии
Скорик
Э.В. член комиссии
Устик Г.И. член
комиссии
Горобец
О.Г. член комиссии
Куленко
И.В. член
комиссии
Провели 24.04.2012 г. с 16.30 до 18.30 и
28.04 2012 г. с 10.00 до 13.30 плановую проверку
финансово-хозяйственной деятельности ассоциации ОСМД «Олимпик-2».
Содержание акта.
1)
История
взаимоотношений ревизионной комиссии с правлением и проведение ревизионной
проверки.
2)
Незаконные
изменения в Устав АОСМД Олимпик-2 (установление незаконного контроля правлением
по принятию финансовых решений АОСМД).
3)
Незаконно
введенный тариф 3,89 грн/м2 за обслуживание придомовой территории (правлением
уже подписано новое повышение тарифа).
4)
Нецелевое
использование денежных средств.
5)
Неправомерное
повышение зарплаты персоналу, управляющей.
6)
Увеличивающиеся
долги неплательщиков перед АОСМД - 545 800 грн.
7)
Долги АОСМД
перед фирмой Содружество (по канализации) – 180 000 грн.
8)
Неработающее
горячее водоснабжение.
9)
Неэффективная
работа юриста, отсутствие конкретики в отчётах о проведенной работе.
10)
Резервный
фонд, почему жильцы должны платить 3 раза за одни и те же услуги?
11)
В Ремонтный
фонд недоначислено 25 000 грн.
12)
Отсутствие
годового отчёта правления о выполнении сметы за 2011 год.
13)
Другие
нарушения (отсутствие показаний счётчиков в квитанциях, и т.д.).
14)
Халатность в
отведении придомовой территории.
15)
Манипуляции
с учётом членов АОСМД.
16)
Недоначислено
за охрану 29 100 грн за 2011 год.
17)
Отсутствие
утепления дверей комплекса.
18)
Проведение
аудита работы правления.
19)
Миф
правления о том что тариф 2,87 грн/м2
(при Аникиной Н.В.) был убыточен.
20)
Рекомендации
правлению.
1)
История
взаимоотношений ревизионной комиссии с правлением и проведение ревизионной
проверки.
Москва не сразу строилась, и в АОСМД
наладить нормальную работу это процесс не одного месяца. Поэтому и ревизионная
комиссия в первых актах обращала внимание на основные вещи (отсутствие краж,
зачисление денег жильцов, законность принятия тарифа и т.д.) отмечая это в
актах, а по множеству других делала устные замечания/рекомендации, в ответ
получала заверения правления/управляющей о быстром их устранении. Прошло уже
полтора года с момента начала работы нового правления/управляющей и напоминание
им о нарушениях стало вызывать у них постепенно негативную реакцию до полной
конфронтации, когда ревизионная комиссия решила провести полную беспристрастную
проверку 24.04.2012. О проведении
ревизии правление было извещено письменно 13.04.12 г., в ответ нами было
получено письмо с рекомендациями перенести проверку. Когда ревизоры пришли на
проверку 24.04.2012 г. к 16.00 их ждали управляющая Сокур Л.Н., председатель
правления Панфилов А.А., члены правления: Черненко А.И, Волочай А.А.,
Цховребашвили М.М., Савченкова З.Ф., Ковалев Е.В. Управляющая предъявила
ревизии протокол, которым правление своим решением отменило Положение о
ревизионной комиссии, им же утвержденное 29.03.2011 г. Положение о ревизионной
комиссии, размещено на сайте АОСМД «Олимпик-2» по адресу: http://olimpik-2.org/:.
,это же Положение было передано под роспись председателю ревизионной комиссии,
этим Положением, руководствовалась ревизионная комиссия в своей работе в
течение года. Цель этих действий: не
допустить ревизоров к проверке т.к. «Положение о ревизионной комиссии»
незаконно. Так как на общем собрании 08.04.2012 г. правлением были предприняты
попытки внести изменения в Устав АОСМД «Олимпик-2», ограничивающие права
ревизионной комиссии, нами для юридических консультаций был приглашен член
нашей ассоциации адвокат Лунин Н.П., благодаря этому, ревизоры приступили к
работе. Всячески препятствовал работе председатель правления Панфилов А.А.
Следующее время проверки было назначено на
28.04.2012 г. к 9.00. К этому времени, чтобы проверка не была продолжена,
правлением уже было подготовлено письмо о признании ревизионной комиссии
нелегитимной. Для представления интересов жителей бюджетников, у нас таких 94 квартиры, нами была приглашена заместитель
председателя Юбилейного поссовета Потапова Т.А. теперь, уже благодаря ей,
ревизия состоялась, препятствовал проведению ревизии член правления Черненко А.И.
Такое яростное сопротивление проведению
ревизии вынудило нас сделать анализ финансовых показателей за весь период
существования АОСМД «Олимпик-2».
Ревизионная
комиссия проверила и убедилась в наличии:
-оригиналов
уставных и регистрационных документов ассоциации ОСМД «Олимпик-2», печатей в кол-ве 4 шт.
-оригиналов
всех хозяйственных договоров;
-оригиналов регистрационных документов в налоговой
инспекции, пенсионном фонде, фондах социального страхования;
-техпаспорта
на лифты, на крышные котельные, измерительные приборы расхода воды, газа, электрической
энергии;
-акт
приема-передачи ЖК на баланс ассоциации ОСМД
«Олимпик-2»;
-техпаспортов
на дома;
-
акт госкомиссии на ввод комплекса в эксплуатацию;
- оригиналов протоколов общих
собраний, заседаний правления, актов ревизионной комиссии;
-
учет входящей и исходящей документации;
На начало проверки отсутствовали трудовые
книжки всех наемных работников, которые по словам управляющей были на руках у
людей, не было определен ответственный за кадровое делопроизводство. Во время
ревизии трудовые книжки в количестве 10 штук были предъявлены.
Была произведена ревизия состояния бухгалтерского и
налогового учета. В процессе работы ревизионная комиссия произвела ревизию:
-
кассовых и банковских операций;
-
расчетных операций;
-
необоротных активов (основных средств,
малоценных необоротных активов, нематериальных активов);
-
товарно-материальных ценностей;
-
доходов и исполнения утвержденной сметы по
доходам;
-
использования средств целевого финансирования;
-
расходов и исполнения утвержденной сметы затрат;
-
резервного фонда;
-
ремонтного фонда;
-
целевых (членских) взносов на содержание дома и
придомовой территории.
Учет кассовых операций ведется на синтетическом счете 301 «Касса в
национальной валюте».
Для ревизии были предоставлены оборотные ведомости по счету 301 по
месяцам за проверяемый период. Учет безналичных денежных средств ведется на 311
счете «Текущие счета в национальной валюте». Для ревизии были предоставлены
оборотные ведомости по счету 311 по месяцам за период проверки и первичные
документы: выписки банка, приложения к выпискам банка, счета, поступившие на
оплату, договора на банковское обслуживание.
По состоянию на 01.04.12г. остаток денежных средств на расчетном счете
составил 101230,37 (сто одна тысяча двести тридцать гривен 37 копеек)грн.; остаток
денежных средств в кассе предприятия 0,00 грн.
За 1 квартал 2012 г. поступления
составили 637 749,97 (шестьсот тридцать семь тысяч семьсот сорок девять гривен
97 копеек) грн.:
1)
оплата членских взносов и коммунальных услуг - 591
813,70 грн;
2)
поступления в резервный фонд -15 600,00 грн.;
3)
поступления в ремонтный фонд – 6 400,00 грн.;
4)
поступление льгот – 16 720,52 грн.;
5)
больничные – 6 975,75 грн.;
6)
% банка – 240,00 грн.
Были произведены платежи на сумму – 592 032,54 (пятьсот девяносто две
тысячи тридцать две гривны 54 копейки) грн:
1)
Оплата сторонним организациям – 468 100,16 грн.;
2)
Выплачена з/пл и больничные – 70 825,59 грн.;
3)
Оплачены налоги -
48 650,12 грн.;
4)
РКО банка – 1 931,40 грн.;
5)
Оплачен судебный сбор – 1 931,40 грн.;
При проверке расчетов с
подотчетными лицами ревизионной комиссии предоставлены оборотные ведомости по
счету 372 «Расчеты с подотчетными лицами», а так же отчеты подотчетных лиц с
приложениями первичных документов.
Кредиторская задолженность на 01.04.2012 г. составила – 99 977,07 (девяносто
девять тысяч девятьсот семьдесят семь гривен 07 копеек).
Расчеты по оплате труда в
бухгалтерском учете учитываются на счете 661 «Расчеты по заработной
плате». К проверке были предоставлены
отчеты по счету 661 помесячно и за весь период и первичные документы: штатное
расписание, приказы о зачислении,
увольнение; табели рабочего времени; ведомости по начислению заработной платы;
ведомости по выдаче заработной платы, кассовые расходные ордера.
Доходы ОСМД учитываются на счете 361 «Расчеты с покупателями». Начисления
производятся согласно тарифов, утвержденных на общем собрании. Дебиторская
задолженность на 01.04.2012г. составляет – 545 800,23 грн (пятьсот сорок пять
тысяч восемьсот гривен 23 копейки).
Договора между АОМСД «Олимпик-2» и жильцами заключены в количестве 178
шт.
В АОСМД «Олимпик-2» зарегистрировано 381 чел., учет военнообязанных
ведется, регистрационный журнал выдачи справок ведется паспортисткой. За 1
квартал 2012 г.
зарегистрировано 6 человек.
Коллективный договор не
заключен. Инструкции по технике безопасности не предъявлены. Контракт с
управляющей не заключен!
По состоянию на 01.04.12г. инвентаризация основных средств не
проведена, износ не начисляется. За ремонт офиса фирме ООО «Южана» заплачено 15
415,59 грн., списано на затраты.
В нарушение решения принятого согласно
письменного опроса (начислять отопление всем квартирам) и утверждённого
решением правления – протокол №3 от 22 октября 2011 года, не начисляется
оплата за отопление по 66 квартирам, 30% за отопление начисляется по 21 квартире. Акты подключения и выключения
отопления комиссией не составляются.
Рекомендации комиссии: правлению
создать объект основных средств «офис» и начислять износ. Провести инвентаризацию основных средств,
начислять износ! Начислять отопление всем квартирам АОСМД (рассмотреть
возможность дифференциации тарифа в зависимости от подключения к отоплению,
возможно 100% и 30%). Заключить коллективный договор с персоналом. Инструкции
по технике безопасности обнародовать. Заключить контракт (договор) с управляющей!
2)
Незаконные
изменения в Устав АОСМД Олимпик-2 (установление незаконного контроля правлением
по принятию финансовых решений АОСМД).
Устав АОСМД – это как Конституция для граждан Украины. И
вот в эту Конституцию АОСМД были вероломно внесены изменения. Первый Устав, был
принят общим собранием при создании АОСМД 30.05.10 на основании протокола
учредительного собрания №1. В
действующий на сегодня Устав, принятый согласно протокола общего собрания
№2 от 30.01.2011 было незаконно
добавлено 11 изменений в Устав (см. в приложении), при том, что на
собрании обсуждали и голосовали только одно изменение в устав – увеличение
числа членов правления АОСМД с 3-х до 7-ми. Все другие 11 изменений
ограничивают роль общего собрания АОСМД в принятии решений финансового характера
(тарифа, сметы, платежей) и контролем за деятельностью правления, одновременно
увеличивая эти полномочия у правления в
нарушение закона про ОСМД ст 10 и 18! Подписан Устав с незаконными изменениями,
председателем АОСМД Панфиловым А.А. Отдельного внимания заслуживает вопрос
о том, как госрегистратор райадминистрации допустил регистрацию Устава с
положениями, противоречащими Закону Украины об ОСМД!
Выдержка из Закона Украины про ОСМД
ст.10:
К
исключительной компетенции общего собрания членов ОСМД относится:
1) Утверждение сметы, баланса объединения и годового
отчёта.
2) Определение размера взносов и платежей членами
объединения.
3) Принятие решения о реконструкции, ремонте дома.
4) Определение размера материального и др. поощрения
членов объединения и правления.
5) Избрание членов правления.
Ревизионная комиссия неоднократно рекомендовала
вывесить действующий Устав! Правление,
перед собранием, в марте наконец вывесило Устав, но не действующий, а новый
проект Устава (3-ий), который оно хотело бы принять на общем собрании 08.04.12.
А действующий Устав можно только просмотреть в электронном виде на сайте
http://olimpik-2.org/content/deystvuyushchiy-ustav-osmd , но там нет проекта 3-го Устава, поэтому
сравнить изменения очень непросто.
Рекомендации
комиссии: правлению привести действующий Устав к первоначальному виду, убрать
из Устава все 11 незаконно добавленных изменений. Членам правления причастным к
незаконным изменениям в Устав на общем собрании объявить о недоверии. В будущем
во избежание злоупотреблений, вносить изменения в Устав именно как изменения
(на дополнительных страницах), а не принятием изменений регистрацией нового
Устава (когда невозможно сразу определить, что изменялось). На доске объявлений
правлению обнародовать (вывесить) действующий устав АОСМД, протоколы общих
собраний, собраний правления, порядок письменного опроса!
3)
Незаконно
введенный тариф 3,89 грн/м2 за обслуживание придомовой территории с 01.01.2012
(правлением подготовлено новое повышение тарифа).
В Законе Украины об ОСМД (ст.10) говорится об исключительной компетенции общего
собрания членов ОСМД принимать решение об утверждение сметы, баланса
объединения и годового отчёта, определение размера взносов и платежей членами
объединения! Этот новый тариф 3,89
на общем собрании утверждён не был! Возможность принятия (повышения) платежей путём письменного опроса Законом Украины
об ОСМД не предусмотрена! Порядок письменного опроса был принят
правлением АОСМД, после внесения незаконного изменения в действующий Устав (в
первом Уставе порядок письменного опроса утверждался общим собранием). Сам
письменный опрос в октябре 2011 года проводила лично управляющая Сокур Л.Н.
Причём тариф 4,32 грн/м2 (без охраны) не был экономически обоснован, кроме
желания поднять себе зарплату. Уже 18.12.2011 решением правления (протокол №12)
был принят тариф 3,89 грн/м2 (без охраны). В приложении к акту в таблице видно,
что по тарифу 3,89 увеличение общей ежемесячной сметы АОСМД произошло примерно
на 5000 грн. Эту сумму можно компенсировать приведением зарплаты
административного аппарата к первоначальному экономически обоснованному уровню.
Зарплату управляющей к 5000 грн вместо 8000 грн в месяц, бухгалтера - 3200 грн,
инженера – 3000 грн., паспортиста принять по совместительству на 500 грн, т.к.
держать специалиста на ставке, чтобы раз
в день выдать 1 справку или прописать 2-х человек в месяц неэффективно). Предложенные комиссией меры позволяют
экономить до 7 000 грн ежемесячно! Юбилейный поссовет своим решением
№20 от 18.01.2012 г. также отказался утверждать повышенный тариф (ответ см. в
приложении) порекомендовав объективное увеличение стоимости одних составляющих
(цен на электричество), компенсировать снижением накладных расходов (в которых
находится высокая зарплата админперсонала).
Рекомендации
комиссии: учитывая вышеперечисленные нарушения тариф 3,89 грн/м2 за
обслуживание придомовой территории с 01.01.2012, считать незаконным, т.к.
принят в нарушение процедуры, предусмотренной Законом об ОСМД. Считать
действительным тариф 3,60 грн/м2 (без охраны), принятый на общем собрании
30.01.2011. Правлению произвести владельцам квартир перерасчёт по тарифу 3,60 с
01.01.2012 года, излишне уплаченные суммы вернуть или зачислить в счёт будущих
платежей. В случае нежелания правления АОСМД это сделать – оспорить эти
действия в судебном порядке!
4)
Нецелевое
использование денежных средств АОСМД.
В тарифе 3,60 грн/м2 и 3,89 грн/м2 на содержание домов и
придомовой территории (см. приложение) заложено 11 и 10 статей расходов соответственно на что могут тратиться
деньги, собранные по тарифу. Одна из статей это «Текущий ремонт конструктивных
элементов, инженерных систем и т.д.» которая составляет примерно 28 коп/м2 или
6500 грн ежемесячно для АОСМД. Пускай не все платят, и уровень платежей
составляет около 90%, т.е. 5800 грн ежемесячно всё равно должно накапливаться
на счёте для текущих ремонтов и за 16 месяцев работы нового правления эта сумма
должна составлять 93000 грн – это
заплатили жильцы, которые оплатили 100% по тарифу! Ревизионная комиссия не
смогла проверить использование этих денег, о наличии их не приходится говорить
т.к. на неоднократные просьбы сделать ремонт плиточного покрытия на входах в
дома говорится что денег – нет. И это при том, что был сформирован и ремонтный
фонд (по 500 грн с квартиры) для этих целей и его остаток составляет 6945 грн. Так куда же ушли деньги на текущие ремонты 93 000
грн?
Так же в тарифе включены 10 000 грн ежемесячно по договору
с Содружеством (фирма через сети которой проходит канализация от АОСМД).
Несмотря на действующий договор, правление АОСМД прекратило платежи более года
назад в апреле 2011 года. По бухгалтерии перестали производить начисления и
подписывать акты на сумме 70 000 грн. в мае 2011 года. На 01.04.12 г. долг АОСМД перед Содружеством составляет около 180 000 грн (плюс штрафы и
пени) и правление призывает оплатить в резервный фонд и оттуда взять деньги. Но
причём здесь резервный фонд, если 90% жильцов оплачивали по тарифу, то на счету
АОСМД должно находиться около 162 000 грн неизрасходованных средств. Как все понимают этих денег 162 000 грн на
счету нет!
Договор с охранной фирмой заключён на 10 грн/час за 1 пост,
т.е. 21600 грн или 22320 грн в месяц с 3-х постов. Оплату охранная фирма
получает исправно, только по бухгалтерии начисляется жильцам и владельцам
примерно 18 000 в месяц (на 3000 грн в месяц меньше), что составило
разницу за 2011 год 29 100 грн. Откуда
правление взяло деньги и почему не начисляют услугу жильцам в полном объёме -
ревизионная комиссия ответ не получила.
Рекомендации
комиссии: обязать правление предоставить отчёт о том, как тратились средства по
статьям на текущие ремонты, средства включённые в тариф по договору с
Содружеством. В случае неоказания услуг, обязать правление сделать плательщикам
перерасчёт. Откуда брались дополнительно средства 29 100 грн на оплату
договора с охраной за 2011 год?
5) Неправомерное
повышение зарплаты персоналу, управляющей.
Философия управляющей следующая: если где то получилось
немного сэкономить (расторгнуть с кем-то договор, отдать с баланса сети) то
почему бы не поднять себе любимой зарплату с 5000 до 8000 грн, уговорив
правление АОСМД подписать соответствующий протокол, благо в правлении есть дочь,
которая работает у председателя АОСМД на фирме. Если же где то финансовый
провал, то это конечно повесим на шею жильцов (заключение дополнительного
договора, штрафные санкции за неисполнение договорных обязательств,
недоначисление платежей за охрану и т.д.) путём поднятия тарифов. Всё
гениальное просто! Другими словами если
статья расходов «зарплата админперсонала» выполняется на 120-150%, то какие
проблемы, что другие статьи расходов не выполняются совсем (как например
текущие ремонты и отсутствие денег на погашение долга Содружеству). Долг
владельцев квартир перед АОСМД составляет на 01.04.2011 - 545 800 грн(!)
при нанятом юристе за 3000 грн в месяц?! Но проблемы индейцев шерифа не
волнуют! Зарплату нужно повышать, правительство рекомендует. А дефицит денег
правление может восполнить созданием новых фондов «Забор», «Автопарковка»,
«Озеленение», ведь первые 2 фонда ещё нескоро придётся осваивать, поэтому
деньги будут!
Рекомендации
комиссии: пересмотреть (отменить) повышения зарплат админперсонала за весь
период с 01.12.10 как неправомерные. Принять оклады: управляющий – 5000 грн,
бухгалтер – 3200 грн, инженер – 3000 грн, паспортиста принять (по
совместительству) – 500 грн. в месяц.
6)
Увеличивающиеся
долги неплательщиков перед АОСМД.
Несмотря на постоянные заверения правления о том, что долги
уменьшаются, работа ведётся, реальные
долги к великому сожалению катастрофически выросли на 238 213 грн (см.
приложение) и достигли 545 800 грн.
на 01.04.2012 г.! В начале работы Сокур Л.Н. на должности управляющей долги
составляли на 01.12.10 – 307 587 грн. Из них 113 000 грн. это
недостача предыдущей управляющей. Другими словами реальный долг за полтора года
нового правления удвоился! Срок исковой давности по долгам в сфере ЖКХ
составляет 3 года. Уже прошло 2 года, т.е. ещё 1 год и постепенно эти 545 800
грн долга будут превращаться в безнадёжные! В суд (по информации правления)
подано исков против 22 неплательщиков на 142 366,13 грн (получены
уведомления из суда), а остальные более 400 000 грн можно простить?
Рекомендации
комиссии: правлению с юристом и управляющей уделить особое внимание работе с
должниками и добиться реального снижения долгов!
7)
Долги АОСМД
перед фирмой Содружество (по канализации) 180 000 грн.
Договор с Содружеством был заключён ещё предыдущей
управляющей Аникиной Н.В. осенью 2010
г. на 10 000 грн в месяц. В сентябре 2011 г. Содружество подало
иск в суд о взыскании долга по действующему договору в сумме 107 000 грн
(из них 100 000 основного долга и 7 000 – штрафы и пени). АОСМД
попыталось безуспешно встречным иском расторгнуть договор и вернуть 10 000
грн оплаченных назад. Проиграв суд в первой инстанции, апелляционное заявление
АОСМД было отклонено 05.04.2012 по причине неправильной уплаты судебного сбора
(такой у нас профессиональный юрист). Хотя часть судебного сбора в размере 800
грн была АОСМД оплачена. Штрафные санкции Содружеству за невыполнение
договорных обязательств заложены в новом тарифе 3,89, хотя почему это должно
ложиться на плечи жильцов ревизионной комиссии непонятно. Как уже говорилось
денег на счету АОСМД для оплаты долга Содружеству нет, хотя в тарифе это
заложено и 90% жильцов исправно платят.
Рекомендации
комиссии: штрафы и пени за невыполнение договорных отношений взыскивать с
должностных лиц АОСМД допустивших нарушение
обязательств перед Содружеством.
8)
Неработающее
горячее водоснабжение.
С января 2011 года в Олимпик-2 управляющей Сокур
Л.Н. была отключена централизованная горячая вода от крышной котельной, по
причине аварийности. Более года жители не могут пользоваться комфортом от
наличия в их квартирах этой необходимой услуги. Все живущие в комплексе
вынуждены были купить электрические водонагреватели (иногда даже по 2)
стоимостью от 1000 грн, плюс стоимость установки нагревателей от 200 грн, в
результате чего понесли незапланированные расходы. Но комфорт всё равно не тот!
В отопительный период, когда затраты по котельной, обслуживанию газопроводов и
газового оборудования ложатся на отопление, стоимость нагрева воды от газовой
котельной (при цене газа 1310 грн за м.куб) примерно в 2 раза ниже, чем от
электрического нагревателя (расчёт см. ниже). Таким образом жители постоянно
платили за эту услугу больше, чем было запланировано при сдаче домов. При
полном заселении комплекса, обогрев воды электричеством создаст дополнительную
огромную нагрузку на электрические сети в часы пик (проточный
электроводонагреватель имеет мощность до 15 кВт) и сети могут не выдержать.
Гарантия в строительстве по законодательству 10 лет (гражданский кодекс ст. 884
и закон о защите прав потребителей ст.7 пп 1-5), разъяснение ГАСК
http://www.dabi.gov.ua/roz.shtm
! Комплекс был сдан в эксплуатацию с работающим горячим центральным
водопроводом и более года горячая вода была! Казалось бы правлению нужно
сделать всё, чтобы восстановить горячее водоснабжение! На деле написано всего
несколько писем, без ссылок на гарантийное законодательство (только в письме в
СБУ в марте 2012 года появилось слово «гарантия» – но причём СБУ к гарантии по
горячей воды комплекса?), никакой
претензийно-исковой работы (с подачей исков в суд) правлением не ведётся.
Правление предлагает членам АОСМД самим обращаться в суд, а юрист тем временем занимается
тем, что отвечает на письма жителей. Неформально управляющей приводятся доводы,
что это не нужно, это дорого, но расчёт не делается. Считаем, что своим
бездействием, халатностью в этом вопросе правление наносит постоянный ущерб
правам, законным интересам жителей и собственникам АОСМД.
Рекомендации комиссии: правлению незамедлительно заняться
восстановлением работы горячего водоснабжения, разработать план мероприятий. До этого работы по установке
электроводонагревателей и их профилактике в квартирах проводить бесплатно (в
штате АОСМД имеется сантехник-слесарь).
Чем дешевле подогревать воду: газом или электричеством?
Природный газ имеет теплоту сгорания - 34 МДж / м куб (9,452 кВтч / м куб) При этом 1 м куб газа на
сегодня для АОСМД
Олимпик-2 стоит 1,31 грн / м куб. При этом сжигая 1м куб газа в современном котле с КПД 90%
мы получим 8,5 кВтч тепловой
энергии. Исходя из этого стоимость 1
кВтч тепловой энергии полученной при
сжигании газа будет 0,15 грн / кВтч. Тепер сравним во
сколько нам обойдется 1 кВтч тепловой энергии при отоплении электричеством.
Современные электрические водонагреватели довольно высокий КПД 98 .. 99% поэтому при
расчетах можно не учитывать потери, т.е. считаем, что вся электроэнергия
переходит в тепловую. Один кВтч
электроэнергии на сегодня стоит 0,28 грн / кВтч. Вывод газ дешевле электроэнергии почти вдвое!
9)
Неэффективная
работа юриста, отсутствие конкретики в отчётах о проведенной работе.
Для
юридической помощи АОСМД в решении трудных вопросов были заложены в смету
(тариф) средства 3000 грн в месяц. С января по март 2011 года АОСМД обслуживала
юрист Чернилевская И., которая ежемесячно предоставляла конкретный отчёт о
проделанной работе (какие письма, иски составляла, по каким вопросам
консультировала, с какими целями ходила в различные инстанции), всё помещалось
на страничку и было понятно. С приходом в апреле 2011 года юридической фирмы
«Мустанг» такая конкретика прекратилась, в актах выполненных работ указано: предоставлены
юридические услуги, согласно договора. Все ежемесячные отчёты похожи друг на
друга (консультировал, ходил, составлял иски, ответы на вопросы). Кому? Почему?
Зачем? Непонятно. Проверить реальный объём проделанной работы невозможно. По
исковой работе в судах, тоже похвастаться нечем. На должников по квартплате
полгода составлялись иски, наконец в сентябре 2011 года они попали в суд, но
через месяц все иски вернули обратно – должники не проживают в Днепропетровском
районе. Полгода юрист ищет адреса, опять подаёт и снова возвращают -
неправильно указан адрес (
http://reyestr.court.gov.ua/Review/22621770,
http://reyestr.court.gov.ua/Review/23662356)!
С Содружеством проигран иск и в
Хозяйственном Суде и отклонена апелляция
http://reyestr.court.gov.ua/Review/22481127
по причине неправильной оплаты судебного сбора (хотя один судебный сбор 800 грн
был оплачен)! Ни одной копейки долга (из 545 800 грн) юрист АОСМД не
вернул, но деньги по договору (36 000 грн в год) получил исправно!
Управляющая хвалит, что он хорошо отвечает на письма жильцов, но в других ОСМД
это входит в обязанность управляющей. То, что действующий Устав АОСМД
противоречит Закону Украины об ОСМД по видимому юрист правлению тоже не
сообщает.
Рекомендации комиссии: правлению
подготовить акты конкретных выполненных работ юристом за период с апреля 2011
года, что предусмотрено Законом о защите прав потребителей. Рекомендовать
правлению чтобы юрист занимался претензийно-исковой
работой АОСМД для возврата долгов и защиты интересов членов АОСМД, а не
занимался только ответами на письма жильцов, облегчая работу управляющей.
10)
Резервный
фонд, почему жильцы должны платить 3 раза за одни и те же услуги?
Решение о создании резервного фонда было принято в декабре 2010 г., после выяснения
того факта, что в результате недостачи
113 032 грн (сделанной при управляющей Аникиной Н.В.) невозможно оплатить
долги обслуживающим организациям на
сумму 66 800 грн (но долги жильцов перед АОСМД на 01.12 2010 составили 307 500
грн, поэтому для этой цели резервный фонд можно было и не создавать – верни
только долги с владельцев квартир). Поэтому Правление АОСМД предложило собрать по
1000, 1500 и 2000 грн соответственно с 1-2-3-х комнатных квартир чтобы
расплатится с долгами. Остаток резервного фонда (после оплаты существующих
долгов) обещали пустить на установку забора, облагораживание территории и т.д.,
после соответствующего решения общего собрания. Резервный фонд был начислен владельцам квартир в сумме 410 000 грн
(!), на 01.04.2012 сдано почти 110 000 грн, т.е. долг по наполнению резервного фонда
составляет 300 000 грн! Почему же жильцы не хотят наполнять резервный
фонд? Существует ли в АОСМД положение о целевом использовании резервного фонда?
Одна из причин низкого доверия жильцов в том, что считают несправедливым
отношение правления к проблеме недостачи. Итак, один раз жильцы заплатили должностным
лицам АОСМД Аникиной (управляющей) и Мейпариани (бухгалтер) деньги, за
обслуживание их квартир (деньги до кассы не дошли, хотя есть квитанции у
жильцов и платежи были отмечены в «чёрной» программе 1С бухгалтера, которая
была у нового правления). 2-ой раз жильцы платят в резервный фонд, чтобы
оплатить те самые долги, перед обслуживающими организациями, которые не были
оплачены. И в 3-ий раз новое правление хочет, чтобы жильцы оплатили таки свои долги
(потому что в первый раз платежи не прошли по официальной 1С), за те же
услуги/долги, на которые они уже 2 раза сдавали деньги! Ну просто не жильцы
Олимпик-2, а «дойная корова» какая-то, которую можно бесконечно доить и особо
не заботиться! На 01.01.12г. были подписаны 41 акт сверки с жильцами и сумма 30
388,53 грн. (по краже/недостаче) была
списана на счет 374 «Расчеты по претензиям», 31.03.12 г. была сделана
сторнирующая (отменяющая) проводка и тем самым увеличен долг жильцов. С такой
позицией ревизионная комиссия категорически не согласна! Правление должно приложить усилие, чтобы вернуть недостачу с виновных
лиц, а до этого момента оформить по бухгалтерии правильно недостачу (вынеся
долги на забалансовый счёт) не требуя от жильцов оплатить 3-ий раз за оказанные
услуги!
Рекомендации
комиссии: на общем собрании принять положение о резервном фонде, на какие цели
его можно расходовать, кроме недостачи 113 032 грн. Повышение зарплат
персонала, при низкой эффективности работы управляющей с должниками, не должно
происходить за счёт резервного фонда. Со всеми плательщиками (жильцами,
владельцами) провести акты сверки платежей. Недостачу/кражу (при Аникиной)
вынести на забалансовый счёт. Резервный и другие фонды оформить по бухгалтерии
таким образом (открыв отдельные счета и отделив от основного, на который
поступает квартплата), чтобы в любой момент времени можно было знать, сколько
поступило средств, сколько потрачено и на какие цели, какой остаток по каждому
фонду!
11)
В Ремонтный
фонд недоначислено 25 000 грн.
Несмотря
на существующую статью затрат в смете «текущие ремонты», было принято решение о
создании Ремонтного фонда для обустройства навесов перед входами и других
благоустройств. С каждой квартиры приняли решение сдать по 500 грн. Квартир
264, т.е. в фонд должно быть начислено 132 000 грн. Начислено всего
107 000 грн, из них сдано 53 875 грн.
Рекомендации комиссии: доначислить платежи
в ремонтный фонд по всем 264 квартирам. Утвердить порядок использования
ремонтного фонда.
12)
Отсутствие годового
отчёта правления о выполнении сметы за 2011 год.
Согласно
Закона Украины об ОСМД ст.18 « Обязательства объединения.
Объединение в соответствии с этим законом
и Уставом обязано: отчитываться на
общем собрании про выполнение сметы объединения за год.
Выполнение
обязательств объединения принадлежит к полномочиям его правления в соответствии
с Уставом.»
В
соответствии с пунктом 7.3. Устава: Смета
должна предусматривать такие статьи расходов:
А)
текущие расходы Ассоциации;
Б)
расходы на оплату коммунальных и других услуг Ассоциации;
В)
расходы на накопление и ремонт дома;
Г)
другие расходы.
Выдержка из Закона
Украины про ОСМД ст.10:
К
исключительной компетенции общего собрания членов ОСМД относится:
1)
Утверждение сметы, баланса объединения и годового отчёта.
Ревизионная комиссия не обнаружила у
правления АОСМД годового отчёта о выполнении сметы за 2011 год! Кроме того
смета на 2012 год, увеличенная на 5000
грн, не утверждена общим собранием, а значит нелегитимна!
Рекомендации комиссии: правлению на общем
собрании предоствавить отчёт (согласно Закона) о выполнении сметы объединения
за 2011 год! В отчёте показать расходы по каждой статье тарифа (см.
приложение), показать % выполнения каждой статьи сметы, тарифа. Утвердить на
общем собрании смету и тариф АОСМД на 2012 год!
13)
Отсутствие
показаний счётчиков в квитанциях.
Согласно
Закона
Украины "О жилищно-коммунальных услугах Стаття 32. Плата за житлово-комунальні
послуги, п.4. У платіжному документі мають бути передбачені графи для
зазначення поточних та попередніх показань засобів обліку споживання
комунальних послуг, різниці цих показань або затверджених норм, ціни/тарифу на
даний вид комунальних послуг і суми, яка належить до сплати за надану послугу.
Отсутствие
этих показаний было предъявлено в вину ещё бывшей управляющей Аникиной, за
полтора года при новом правлении ситуация нисколько не изменилась.
Рекомендации
комиссии: в квитанциях на оплату за коммунальные услуги указывать показания по
счётчикам (текущие и предыдущие).
14)
Халатность правления
в отведении придомовой территории АОСМД.
С
самого начала создания АОСМД 30.05.2010 говорилось, что приоритетная цель это
отведение придомовой территории, чтобы её облагородить, огородить, решить
вопрос парковки машин членов АОСМД. 28.04.2011 года решением 6 сессии 6 созыва
№ 247 Юбилейного поссовета (см. в
приложении ответ И.Н.Каминского) было выдано разрешение АОСМД Олимпик-2 на
изготовление документов землеустройства, разрешение было действительным 1 год и
уже его нужно продлевать. Документы АОСМД готовило, потратило 15174 грн (не
заложенных в тарифе и смете), но до сих пор в поссовет их не подаёт.
«Днепрцентрстрой» уже отказался от 0,8 га земли, на которой расположен комплекс и
которую уже можно оформлять. Т.к. «Днепрцентрстрой» ещё претендует на 0,5 га земли за АТБ, то по
этому участку можно продолжать бороться отдельно. Ревизионной комиссии
правление АОСМД ответило, отказом в предоставлении информации на каком этапе
решения находится этот вопрос.
Рекомендации комиссии: правлению незамедлительно
подавать документы в поссовет на отведение придомовой территории 0,8 га. По участку 0,5 га вести переговоры,
проводить претензийно-исковую работу.
15)
Манипуляции
с учётом членов АОСМД.
Учёт
членов АОСМД нужен для принятия решений на общих собраниях – Закон Украины об
ОСМД ст. 10. Важным элементом есть КВОРУМ
общего собрания (когда собрание легитимно), который составляет более 50% именно
членов АОСМД (а не собственников). Не все собственники автоматически являются
членами АОСМД, для этого нужно вступить (согласно процедуре) в АОСМД, написать
и зарегистрировать заявление, чтобы потом иметь право голоса на общих собраниях
при принятии различных решений.
Учет
членов ассоциации не налажен, есть заявления на вступление, по словам
управляющей кол-во членов АОСМД «Олимпик-2» с правом голоса - 116 человек, т.е. кворум собрания 59
членов АОСМД. Список не предъявлен. На собрании 08.04.2012 Сокур Л.Н. (управляющая
АОСМД) сказала, что кворум 85 человек (членов АОСМД) а общее количество членов 169. Тогда как во время проверки, через
3 недели АОСМД потеряло уже 63 члена, с чем это связано управляющая не объяснила.
В протоколе №3 правления от 22.10.11, которым утверждался письменный опрос по
повышению тарифа до 4,32 (без охраны), говорится что было опрошено 95 членов
АОСМД, что составляло 59% всех членов, таким образом на 22.10.11 АОСМД имело 161-го члена.
Рекомендации комиссии: правлению
предоставить по-фамильный список членов АОСМД, с заявлениями, для проверки
ревизионной комиссии. Рекомендовать собственникам (желающим этого) написать
заявления о вступлении в ассоциацию.
16)
Недоначислено
за охрану 29 100 грн за 2011 год.
По
непонятной причине весь 2011 год начислялось жильцам за охрану ежемесячно на
3000 грн меньше, чем потом оплачивалось. Договор с охранной фирмой заключён на
10 грн/час за 1 пост, т.е. 21600 грн или 22320 грн в месяц с 3-х постов. Оплату
охранная фирма получает исправно, только по бухгалтерии начисляется жильцам и
владельцам примерно 18 000 в месяц (на 3000 грн в месяц меньше), что
составило разницу за 2011 год 29 100 грн. Откуда
правление взяло деньги и почему не начисляют услугу жильцам в полном объёме -
ревизионная комиссия ответ не получила.
Рекомендации комиссии: правлению
предоставить отчёт - откуда брались дополнительно средства 29 100 грн на
оплату договора с охраной за 2011 год и почему не начислялась услуга в полном
объёме жильцам?
17)
Отсутствие утепления
дверей комплекса.
В
некоторые периоды АОСМД платило до 100 000 грн в месяц за газ для
отопления. Но в коридорах, на площадках всё равно было очень холодно. Свист от
воздуха проходившего сквозь щели в железных дверях стоял постоянно. Любой теплотехник
скажет что через железную (неутеплённую) дверь ещё и с щелями уходит огромное
количество энергии, поэтому и батареи размерзались в коридорах. Потратив
одноразово 15 000 грн на утепление дверей и герметизацию щелей, можно потом
каждый месяц экономить такую же сумму на расходах за газ.
Рекомендации
комиссии: предусмотреть в смете или в резервном фонде средства для утепления
дверей и герметизации щелей. Провести эти работы до 01.10.12.
18)
Проведение
аудита работы правления.
Так как ревизионная
комиссия не может в спокойной обстановке проверить все аспекты
финансово-хозяйственной деятельности работы АОСМД, документы предоставляются с
большим трудом и не в полном объёме. Ревизионная комиссия настаивает на
проведения комплексного аудита деятельности АОСМД для полного и всестороннего понимания
ситуации и защиты прав членов АОСМД.
Рекомендации
комиссии: провести аудит деятельности правления за весь период с 01.12.2010
года.
19) Миф правления о том, что тариф 2,87
грн/м2 (при Аникиной Н.В.) был убыточен.
Тариф 2,87 грн/м2 за
обслуживание домов и придомовой территории действовавший до 01.11.10 (когда
поменялось правление и пришла управляющая Сокур Л.Н.) был реален, экономически
обоснован и безубыточен. Другое дело, что деятельность управляющей выходила за рамки правового поля,
т.е. не весь персонал был оформлен официально, не все платились налоги и сборы.
Не все необходимые договора были заключены. Например, не было договора на
обслуживание противопожарной системы, по которому сейчас платится 4975 грн в
месяц, зарплата админперсонала была на 10 000 грн/мес ниже, чем сейчас и
т.д. Таким образом говорить об убыточности тарифа 2,87 грн/м2 на тот период не имеет смысла. И долг
перед эксплуатационными организациями образовался не по причине убыточности
тарифа, а неплатежей владельцев квартир в размере 307 587 грн на 01.12.10. Из этой суммы отнять недостачу 113 032
грн, долги обслуживающим организациям 66 800 грн (из которых долг
Содружества составлял 20 000 грн, которые до сих пор не оплачены) и баланс
АОСМД будет положительным, что и отражено в бухгалтерской программе 1С АОСМД.
Рекомендации
комиссии: прекратить перекладывать вину за дефицит средств у АОСМД в настоящее
время на предыдущую управляющую Аникину.
20) РЕКОМЕНДАЦИИ ПРАВЛЕНИЮ:
1.
Создать объект
основных средств «офис» и начислять износ. Провести инвентаризацию основных средств, начислять износ! Начислять
отопление всем квартирам АОСМД (рассмотреть возможность дифференциации тарифа в
зависимости от подключения к отоплению, возможно 100% и 30%). Заключить коллективный
договор с персоналом. Инструкции по технике безопасности обнародовать. Заключить
контракт с управляющей!
2.
Привести
действующий Устав к первоначальному виду, убрать из Устава все 11 незаконно
добавленных изменений. Членам правления причастным к незаконным изменениям в
Устав на общем собрании объявить о недоверии с исключением из состава
правления. В будущем во избежание злоупотреблений, вносить изменения в
Устав именно как изменения (на дополнительных страницах), а не принятием
изменений регистрацией нового Устава (когда невозможно сразу определить, что
изменялось). На доске объявлений правлению обнародовать (вывесить) действующий
устав АОСМД, протоколы общих собраний, собраний правления, порядок письменного
опроса.
3.
Тариф 3,89
грн/м2 за обслуживание придомовой территории с 01.01.2012, признать незаконным,
т.к. принят в нарушение процедуры, предусмотренной Законом об ОСМД. Считать легитимным
тариф 3,60 грн/м2 (без охраны), принятый на общем собрании 30.01.2011.
Правлению произвести владельцам квартир перерасчёт по тарифу 3,60 с 01.01.2012
года, излишне уплаченные суммы вернуть или зачислить в счёт будущих платежей. В
случае нежелания правления АОСМД это сделать – оспорить эти действия в судебном
порядке!
4.
Предоставить
отчёт о том, как тратились средства по статьям на текущие ремонты, средства
включённые в тариф по договору с Содружеством. В случае неоказания услуг,
сделать плательщикам перерасчёт.
5.
Отменить повышение зарплат
админперсонала за весь период с 01.12.10 как неправомерные. Принять оклады:
управляющий – 5000 грн, бухгалтер – 3200 грн, инженер – 3000 грн, паспортиста
принять (по совместительству) – 500 грн. в месяц.
6.
Уделить особое
внимание работе с должниками и добиться реального снижения долгов, которые
составляют 545 800 грн на 01.04.12!
7.
Штрафы и пени за
невыполнение договорных отношений АОСМД взыскивать с должностных лиц АОСМД, допустивших нарушение обязательств
перед Содружеством и другими.
8.
Незамедлительно
заняться восстановлением работы горячего водоснабжения, разработать план
мероприятий и до 01.08.2012 восстановить его. До этого работы по установке электроводонагревателей и их профилактике
в квартирах проводить бесплатно (в штате АОСМД имеется сантехник-слесарь).
9.
Подготовить акты
конкретных выполненных работ юристом за период с апреля 2011 года, что
предусмотрено Законом о защите прав потребителей. Рекомендовать правлению,
чтобы юрист занимался
претензийно-исковой работой АОСМД для возврата долгов и защиты интересов
членов АОСМД, а не занимался только ответами на письма жильцов, облегчая работу
управляющей.
10.
Принять
положение о резервном фонде (ремонтном и других), на какие цели его можно
расходовать, кроме недостачи 113 032 грн. Повышение зарплат персонала, при
низкой эффективности работы управляющей с должниками, не должно происходить за
счёт резервного фонда. Со всеми плательщиками (жильцами, владельцами) провести
акты сверки платежей. Резервный и другие фонды оформить по бухгалтерии таким
образом (открыв отдельные счета и отделив от основного, на который поступает
квартплата), чтобы в любой момент времени можно было знать, сколько поступило
средств, сколько потрачено и на какие цели, какой остаток по каждому фонду!
11.
Доначислить
платежи в ремонтный фонд по всем 264 квартирам. Утвердить порядок использования
ремонтного фонда.
12.
Общему
собранию предоствавить отчёт (согласно Закона) о выполнении сметы объединения
за 2011 год! В отчёте показать расходы по каждой статье тарифа (см.
приложение), показать % выполнения каждой статьи сметы, тарифа. Утвердить на
общем собрании смету и тариф АОСМД на 2012 год!
13.
В квитанциях на
оплату за коммунальные услуги указывать показания по счётчикам (текущие и
предыдущие).
14.
Незамедлительно
подавать документы в поссовет на отведение придомовой территории 0,8 га. По участку 0,5 га за АТБ вести
переговоры, проводить претензийно-исковую работу.
15.
Предоставить
ревизионной комиссии пофамильный список членов АОСМД, с заявлениями.
Рекомендовать собственникам (желающим этого) написать заявления о вступлении в
ассоциацию ОСМД.
16.
Предоставить
отчёт - откуда брались дополнительно средства 29 100 грн на оплату
договора с охраной за 2011 год и почему не начислялась услуга в полном объёме
жильцам?
17.
Предусмотреть в
смете или в резервном фонде средства для утепления дверей и герметизации щелей
в комплексе. Провести эти работы до 01.10.12.
18.
Провести аудит
деятельности правления за весь период с 01.12.2010 года.
19.
Прекратить
перекладывать вину за дефицит средств у АОСМД в настоящее время на предыдущую
управляющую Аникину.
Заболотная Ю.Л. Председатель комиссии
Скорик Э.В. член комиссии;
Устик Г.И. член
комиссии;
Акт подписан председателем комиссии и 2-членами. 2 члена комиссии - Горобец
О.Г. и Куленко
И.В. акт не подписали.
